Il 28 settembre 2025, i cittadini svizzeri hanno approvato con il 57,7% dei voti favorevoli l'abolizione dell'imposta sul valore locativo, un sistema fiscale unico in Europa che tassava i proprietari di abitazioni primarie e secondarie (occupate da loro stessi) come se fossero affittate. Questa decisione storica segna un cambiamento significativo nella politica fiscale svizzera, destinato a entrare in vigore non prima del 2028, per consentire ai Cantoni di riorganizzare la fiscalità legata alla casa.
Situazione Attuale
Il valore locativo rappresenta un reddito fittizio che i proprietari di immobili devono dichiarare come se percepissero un affitto. L’importo, calcolato sulla base del valore di mercato della pigione, viene aggiunto al reddito imponibile e quindi sottoposto a imposizione fiscale.
A fronte di questo reddito fittizio, la legislazione attuale consente due importanti vantaggi:
- la deduzione degli interessi ipotecari;
- la deduzione delle spese di manutenzione (effettive o forfettarie).
Questo sistema è stato spesso criticato per la sua complessità e per la percezione di iniquità nei confronti dei proprietari rispetto agli inquilini.
Cosa Cambia con l’Abolizione
Con l’abolizione del valore locativo, i proprietari non dovranno più dichiarare alcun reddito fittizio legato all’abitazione occupata da loro stessi. Le principali novità sono:
- Soppressione delle deduzioni: a livello federale saranno eliminate le deduzioni per interessi ipotecari e spese di manutenzione. I Cantoni potranno tuttavia decidere se mantenere in parte tali deduzioni a livello cantonale.
- Deduzione transitoria per nuovi acquirenti: chi acquista un immobile ad uso proprio potrà beneficiare, nei primi dieci anni, di una deduzione limitata degli interessi ipotecari.
- Imposta speciale sulle abitazioni secondarie: i Cantoni avranno la facoltà di introdurre un’imposizione ad hoc sulle residenze secondarie, con l’obiettivo di compensare la perdita di gettito e regolare la pressione sul mercato immobiliare.
Pro e Contro della Riforma
Pro:
- Semplificazione Fiscale: dichiarazioni più semplici e trasparenti per i proprietari.
- Equità Fiscale: si elimina una tassazione percepita come penalizzante rispetto agli inquilini.
- Incentivo per i nuovi acquirenti: la deduzione limitata per i primi dieci anni agevola l’accesso alla proprietà.
Contro:
- Perdita di Deduzioni: Con l’abolizione delle deduzioni per interessi ipotecari e spese di manutenzione, alcuni proprietari potrebbero vedere aumentare l’imposta da pagare, in particolare chi possiede immobili con ipoteche elevate o con costi di manutenzione importanti. Ciò riguarda soprattutto chi detiene immobili datati o da ristrutturare, che non potranno più dedurre le spese sostenute per preservarne il valore o i costi forfettari di manutenzione. Allo stesso modo, gli interessi su ipoteche elevate non saranno più deducibili fiscalmente, aumentando il carico fiscale complessivo.
- Disparità tra Cantoni: la facoltà dei Cantoni di introdurre deduzioni o imposte speciali può generare differenze fiscali significative tra regioni, con effetti sui flussi di contribuenti verso Cantoni più attrattivi.
- Effetti sul gettito: i Cantoni dovranno ripensare le proprie entrate fiscali, introducendo possibili misure compensative.
Caso pratico: l’effetto per un proprietario ipotecato
Situazione ipotetica (Lugano)
- Abitazione primaria occupata dal proprietario
- Valore locativo annuo stimato: CHF 18'000
- Reddito imponibile personale: CHF 120'000
- Ipoteca: CHF 800'000 al 2,0% = interessi annui CHF 16'000
- Spese di manutenzione forfettarie: CHF 3'600 (20% del valore locativo)
Oggi (con valore locativo)
- CHF 18'000 (reddito fittizio)
- – CHF 16'000 (deduzione interessi ipotecari)
- – CHF 3'600 (deduzione manutenzione)
→ Impatto fiscale netto: – CHF 1'600
(il proprietario beneficia di una deduzione)
Dopo l’abolizione (dal 2028)
- Nessun valore locativo da dichiarare
- Nessuna deduzione per interessi né spese di manutenzione (a livello federale)
→ Impatto fiscale netto: + CHF 1'600
(il reddito imponibile sarà più elevato)
Caso pratico: l’effetto per un proprietario senza ipoteca
Situazione ipotetica (Lugano)
- Abitazione primaria completamente rimborsata
- Valore locativo annuo stimato: CHF 18'000
- Reddito imponibile personale: CHF 120'000
- Nessuna ipoteca in corso
- Spese di manutenzione effettive: CHF 3’600
Oggi (con valore locativo)
- CHF 18'000 (reddito fittizio)
- – CHF 3'600 (deduzione spese manutenzione)
→ Impatto fiscale netto: + CHF 14'400
(il reddito imponibile aumenta significativamente a causa del valore locativo)
Dopo l’abolizione (dal 2028)
- Nessun valore locativo da dichiarare
- Nessuna deduzione per manutenzione (a livello federale)
→ Impatto fiscale netto: – CHF 0
(il reddito imponibile coincide con il reddito reale: il proprietario non paga più tasse sul reddito fittizio)
Conclusioni
L’abolizione del valore locativo rappresenta una svolta nel sistema fiscale svizzero. Gli effetti concreti varieranno a seconda delle scelte dei Cantoni e della situazione patrimoniale dei singoli contribuenti.
Un aspetto di rilievo riguarda le decisioni legate al finanziamento immobiliare: la perdita della deduzione degli interessi potrebbe rendere fiscalmente meno vantaggioso mantenere un’ipoteca elevata. In un contesto caratterizzato da tassi di interesse relativamente alti, potrebbe quindi essere opportuno valutare un eventuale rimborso parziale o totale delle ipoteche in essere, considerando però le conseguenze sulla liquidità e sulla pianificazione patrimoniale complessiva.
È quindi consigliabile che i proprietari si facciano accompagnare da consulenti fiscali esperti per analizzare le opportunità e i rischi derivanti dalla riforma e per ottimizzare la propria posizione fiscale nei prossimi anni.
Altiqa è a disposizione dei suoi clienti per valutazioni delle situazioni specifiche a livello fiscale, contabile e finanziario con l’approccio olistico che ci caratterizza.