Tassazione in Italia delle plusvalenze realizzate da società immobiliari non residenti

Tassazione in Italia delle plusvalenze realizzate da società immobiliari non residenti

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In Italia, con il nuovo disegno di legge di bilancio, sono previste diverse novità a livello normativo interno che avranno delle conseguenze rilevanti in un contesto internazionale. 

Infatti, tramite le nuove proposte di modifica, che dovranno essere approvate definitivamente entro dicembre, ci si appresta ad un’importante modifica rispetto al passato per ciò che concerne la tassazione delle plusvalenze realizzate da società residenti all’estero ed il cui patrimonio sia costituito per più del 50% da immobili siti in Italia.  

Nella legge di bilancio all’art. 24 viene prevista una modifica dell’attuale testo dell’ articolo 23 del TUIR, che prevederebbe quanto segue:  

“I redditi diversi realizzati mediante la cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società ed enti non residenti, il cui valore, per più della metà, deriva, in qualsiasi momento nel corso dei 365 giorni che precedono la loro cessione, direttamente o indirettamente, da beni immobili situati in Italia si considerano prodotti nel territorio dello Stato. Le disposizioni del periodo precedente non trovano applicazione con riferimento alla cessione di titoli negoziati in mercati regolamentati”.  

Inoltre, verrebbe modificata un’altra legge ovvero il decreto legislativo 21 novembre 1997, n. 461, nel quale verrebbe aggiunto un nuovo comma “5- bis. Le disposizioni di cui al comma 5 non si applicano ai redditi derivanti dalla cessione di partecipazioni in società ed enti, non negoziate in mercati regolamentati, il cui valore, per più della metà, deriva, in qualsiasi momento nel corso dei 365 giorni che precedono la loro cessione, direttamente o indirettamente, da beni immobili situati in Italia.” 

I principi sanciti sono principalmente due: attrazione della tassazione delle plusvalenze in Italia realizzate tramite società estere il cui patrimonio sia composto principalmente da immobili italiani e al contempo verrebbe evitata la tassazione qualora il valore delle società sia composto da altri attivi non aventi natura immobiliare.  

In sintesi, le plusvalenze in esame verranno assimilate a quelle derivanti dalla cessione di partecipazione in società residenti e saranno qualificate come redditi diversi di natura finanziaria.  

La nuova disposizione è conforme all’articolo 13, paragrafo 4, del Modello di Convenzione OCSE, che, peraltro, è stato già recepito in diverse Convenzioni volte ad evitare la doppia imposizione stipulate dall’Italia.  

L’Italia ha già firmato Convenzioni bilaterali con diversi stati che prevedono l’imponibilità di tali plusvalenze.  

Tra quelle che già prevedono tale possibilità ci sono, a titolo meramente esemplificativo, le Convenzioni con Armenia, Azerbaijan, Barbados, Canada, Cina, Estonia, Finlandia, Francia, Hong Kong, India, Israele, Kenya, Messico, Nuova Zelanda, Pakistan, Filippine, Romania, Arabia Saudita, Svezia e Ucraina. 

Nel caso in cui la Convenzioni in vigore prevedano già la possibilità di tassare tali plusvalenze, la nuova normativa dovrebbe consentire all’Italia di esercitare la tassazione in via concorrente su tali redditi, qualora la normativa interna dell’altro Stato ne preveda la tassazione :  in questa ipotesi il soggetto non residente dovrebbe avere la possibilità di godere del credito di imposta in riferimento a quanto già assolto all’estero.  

Nel caso in cui la Convenzione siglata dall’Italia non preveda questa possibilità, la norma non dovrebbe trovare applicazione e quindi le plusvalenze realizzate dalla cessione di quote di società estere non verrebbero tassate in Italia anche a seguito delle future modifiche legislative di diritto interno.  

Laddove non vi sia una Convenzione fra gli Stati, l’Italia potrebbe, sulla base della nuova normativa, tassare le plusvalenze e, in assenza di convenzioni, non ci saranno meccanismi per evitare la doppia imposizione.  

L’inserimento, nell’articolo 23 del TUIR, previsto dal modello di Convenzione, ha quindi come finalità quello di assoggettare ad imposizione in Italia le plusvalenze, qualora ciò sia già consentito dalle disposizioni convenzionali.  

Con l’intervento normativo sull’art. 5, comma 5, del D. lgs. n. 461 del 1997, si intende, inoltre, evitare che il regime di esenzione sia applicabile anche alle partecipazioni in società ed enti, non negoziate in mercati regolamentati, il cui valore, per più della metà, deriva, direttamente o indirettamente, da beni immobili situati in Italia.  

A tal fine si cerca di evitare che vengano cedute le quote societarie e non gli immobili: in questo modo quindi le imposte per il trasferimento degli immobili verrebbero scontate solamente nel paese di residenza della società dove, talvolta, non é prevista tassazione delle plusvalenze dalla normativa interna.  

La seconda novità ha come obiettivo quello di evitare che, in prossimità della cessione, venga immessa liquidità all’interno della società per evitare di pagare imposte in Italia.  

Infatti, con la valutazione del valore della società basata su un arco temporale più ampio di 365 giorni, la possibilità di effettuare delle manovre finalizzate esclusivamente al risparmio di imposta, verrà fortemente limitata.  

In questo contesto si situano quindi tali modifiche, poiché, introducendo delle novità in relazione alla territorialità delle cessioni, potranno consentire all’Italia di tassare tali plusvalenze che, ad oggi, non sono coperte dalla normativa interna.  

In conclusione, si tratta di un notevole cambiamento rispetto al passato, ma si potrà valutare l’impatto della normativa soltanto dopo che avremo a nostra disposizione il testo definitivo approvato dal Parlamento e le eventuali precisazioni del caso da un punto di vista operativo.  

 

Restiamo ovviamente a disposizione per approfondire e discutere con voi gli effetti della normativa nel Vostro caso particolare.  

Augurandovi una buona lettura,  

Cordiali saluti.  

Autore: Alessandro Cianci


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