Monaco

Impôt sur la fortune immobilière

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L’IFI - Imposta sul patrimonio immobiliare

En avril 2023, la Direction générale des Finances publiques a publié une étude statistique sur l'impôt sur la fortune existant actuellement en France, appelé "Impôt sur la Fortune Immobilière" (IFI). 

Cette étude présente un intérêt considérable car elle détaille les informations collectées par les autorités fiscales françaises sur l'année 2022 pour cet impôt et montre une augmentation significative de 10 % du nombre de contribuables faisant cette déclaration.  

Par ailleurs, l'Etat français a récemment introduit de nouvelles obligations déclaratives pour les propriétaires de biens immobiliers en France suite à la suppression de la taxe d'habitation pour les résidences principales à partir de 2023.  

Afin de déterminer précisément les personnes encore soumises à cette taxe, la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) demande à tous les propriétaires d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un logement en location d'adresser une déclaration complémentaire à l'administration fiscale avant le 1er juillet 2023.  

Grâce à ces nouvelles informations collectées, l'administration fiscale française disposera ainsi des données nécessaires pour déterminer quels sont les contribuables qui restent redevables de cette taxe.  

Selon la DGFIP, 34 millions de propriétaires pour 73 millions de logements en France sont concernés

 

De nouvelles exigences pour le fisc français 

Cette augmentation des obligations pesant sur les propriétaires en France va de pair avec l'intensification des contrôles que l'administration fiscale française effectue depuis peu.  

En effet, les nouvelles technologies ont permis d’augmenter les résultats des contrôles fiscaux. 

Bercy, siège de l'administration fiscale française, a fait de la collecte d'informations une priorité dans la lutte contre l'évasion et la fraude fiscale.  

L'objectif principal est de détecter les mécanismes frauduleux, mais aussi de collecter et de centraliser les informations dispersées dans les directions régionales. 

A titre d'illustration, rien que sur l’année 2021, près de 11 milliards d'euros ont été récupérés grâce aux contrôles fiscaux effectués. 

Parmi les impôts soumis à cette intensification des contrôles, il y a notamment l'IFI- Impôt sur la Fortune immobilière, dont le cadre réglementaire sera abordé plus en détail ci-dessous. 

 

L'impôt sur la fortune immobilière en résumé 

L'Impôt sur la Fortune Immobilière, communément appelé par son abréviation IFI, est un impôt sur la fortune qui existe en France depuis le 1er janvier 2018.  

Cet impôt a remplacé l'ISF et, bien qu'il présente des similitudes, ses règles sont légèrement différentes. 

Cet impôt concerne les actifs immobiliers détenus en France ou à l'étranger, directement ou indirectement, par des résidents fiscaux ou des non-résidents de France.  

Les résidents sont imposés sur les biens immobiliers détenus à la fois en France et à l'étranger, tandis que pour les non-résidents, le champ d'application de la loi est limité aux biens immobiliers situés sur le territoire français.  

 

Champ d’application de la loi  

L'IFI est dû par les personnes physiques dont les biens immobiliers dépassent, sur la base de leur valeur vénale au 1er janvier de chaque année, une valeur nette de 1'300’000 €.  

Dans tous les cas, outre l'évaluation du bien immobilier, d'autres éléments doivent être pris en compte pour apprécier correctement l'imposabilité et quantifier l'impôt dû, notamment :  

  • la résidence fiscale ;  

  • la situation familiale ;   

  • l'existence de dettes ;  

  • l'utilisation et la modalité de détention du bien.  

Dans certains cas, les biens immobiliers peuvent être exclus du champ d'application de la loi, mais seulement si certaines conditions détaillées dans la législation fiscale française sont remplies, par exemple les biens professionnels ou les résidences historiques.  

Les personnes morales ne sont jamais imposables, seules les personnes physiques peuvent l'être.  

Toutefois, les sociétés n'échappent pas à l'impôt puisque les actions et les parts sociales sont, sauf exclusion, imposées entre les mains des personnes physiques (CGI Art. 965). 

Un autre aspect à souligner est le fait que l'assiette de l'impôt est déterminée au niveau du foyer dont la composition est appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition : les couples mariés, quelle que soit leur situation matrimoniale, sont soumis à une imposition commune pour l'IFI. 

 

Évaluation des biens immobiliers  

Le contribuable doit donc déclarer chaque année son patrimoine immobilier et évaluer les biens faisant partie de ce patrimoine en leur attribuant une valeur vénale réelle. 

Les règles d'évaluation des biens immobiliers sont les mêmes que pour les droits de succession et de donation français : les biens imposables doivent être évalués selon leur valeur vénale réelle au 1er janvier. 

Comme vous pouvez l'imaginer, la détermination de la valeur vénale à déclarer est l'un des aspects les plus délicats, car vous pouvez éventuellement être exposé à une contestation par l'administration de la valeur déclarée, et c’est cette valeur qui permet de déterminer la base imposable du contribuable.  

 

Les dettes portant sur les biens imposables 

L'IFI est calculé sur la valeur des actifs, déduction faite des dettes. Il convient de noter que seules les dettes liées aux actifs imposables sont déductibles de la valeur venale déclarée, et uniquement les dettes ayant une finalité spécifique, telles que les prêts bancaires utilisés pour l'achat du bien.  

La loi établit une liste limitative afin d'éviter que les contribuables ne réduisent "artificiellement" leur base imposable en créant des dettes ayant un objet principalement ou exclusivement fiscal et en réduisant, voire en échappant à toute forme d'imposition (BOI-PAT-IFI-20-40-10 n° 150). 

Comment est calculé l'impôt sur la fortune immobilière ? 

Le seuil d'imposition étant fixé à 1'300’000 €, les personnes dont le patrimoine imposable est inférieur ou égal à ce montant ne sont pas soumises à l'IFI. 

Les détenteurs d'un patrimoine supérieur à 1'300’000 € sont imposés à des taux allant de 0,5 % à 1,5 %

 

La possibilité d’un contrôle fiscal  

L'administration peut demander au contribuable des éclaircissements et des justifications sur la composition de l'actif et du passif des biens déclarés à l'administration fiscale.  

La demande peut porter, par exemple, sur des divergences ou des anomalies dans la déclaration (incohérences dans les valeurs, sous-estimation de l'évaluation par rapport à l'année précédente, etc.) 

En cas de défaut ou de retard dans la présentation de la déclaration annuelle, le montant dû est majoré de 10 % et des intérêts de retard sont ajoutés. 

Du point de vue du contrôle fiscal, deux scénarios différents peuvent se présenter.  

1. Si la déclaration a été faite, mais que dans la déclaration des anomalies concernant les valeurs ou d'autres aspects sont vérifiées par les autorités fiscales, un court délai de prescription de 3 ans s'applique, puisque le contribuable a porté à la connaissance de l'administration les biens qu'il possède directement ou indirectement ; 

2. En cas de non-déclaration ou d'omission d'un bien qui auraiet dû être déclaré, l'administration devra procéder à des investigations complémentaires et le délai de prescription plus long de 6 ans s'appliquera.  

Il convient de noter que ces actes par lesquels l'administration fiscale française peut connaître la valeur ou l'existence d'un bien peuvent également consister en des déclarations de succession, des cessions de parts de sociétés civiles ou d'autres actes dont l'enregistrement en France est obligatoire.  

 

Sur la base de ce qui précède, l'IFI apparaît comme un impôt qui concerne potentiellement un grand nombre de contribuables.  

Il suffit de dire que pour la seule année 2022, environ 163 000 personnes ont reçu un avis d'impôt de la part des autorités fiscales françaises et ont généré des recettes d'environ 1,8 milliard d'€s.  

En outre, bien que la valeur des biens immobiliers soit généralement en baisse en raison de facteurs géopolitiques et financiers bien connus, la valeur des biens immobiliers sur la Côte d'Azur et dans les zones les plus recherchées est restée relativement stable.  

Par exemple, à Saint-Jean-Cap-Ferrat, où les prix au mètre carré sont en moyenne parmi les plus élevés de France, il suffit théoriquement d'être propriétaire d'un bien de 71 m2 pour être assujetti à l’IFI.  

En conclusion, il est de plus en plus important de procéder à une évaluation et à une déclaration correctes des biens immobiliers, toujours avec l'aide de professionnels, afin de respecter les obligations déclaratives imposées par la législation française, d'une part, et d'éviter d'encourir de lourdes sanctions, d'autre part.